Odliczenie odsetek hipotecznych: jak to działa?
Każdy, kto pożycza pieniądze od kredytodawcy hipotecznego, płaci za nie określoną kwotę: zwaną odsetkami hipotecznymi. Odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego jest korzyścią finansową wymyśloną w celu uatrakcyjnienia zakupu domu. Odliczenie to oznacza, że można odliczyć odsetki zapłacone od kredytu hipotecznego od dochodu podlegającego opodatkowaniu, aczkolwiek pod pewnymi warunkami. W rezultacie, jako właściciel domu, masz niższy oficjalny dochód i dlatego płacisz mniejsze podatki. Poniżej można przeczytać więcej o tym, jak działa odliczenie odsetek hipotecznych, z czym się wiąże i jakie są warunki.
Korzyści finansowe z ulgi w spłacie odsetek od kredytów hipotecznych
Kluczowym pytaniem w odniesieniu do odliczeń odsetek hipotecznych jest oczywiście: ile to daje korzyści? To ostatecznie zależy od własnych dochodów. Im więcej zarabiasz, tym większe korzyści podatkowe z odliczenia odsetek hipotecznych. Przecież odliczasz odsetki według tej samej stawki co podatek procentowy od dochodu.
Jak działa odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego?
Odpis na odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć od dochodu, umieszczając go w rubryce 1 zeznania podatkowego, czyli dochód z pracy i domu. Część odliczeniowa Twoich odsetek zależy w dużej mierze od:
- Odsetki, które płacisz
- Własny dochód
Pamiętaj, że zawsze będziesz miał do czynienia z dodatkiem podatkowym, znanym jako ryczałt dla właścicieli domów. Jest to kwota, która jest dodawana do Twojego dochodu, jeśli jesteś właścicielem domu. Kwota zależy od wartości WOZ (Value of a Real Estate) samego domu.
Następnie wprowadzane są odliczenia podatkowe, w tym odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego oraz odliczane wydatki, które były niezbędne do zakupu domu. Sumując dom zajmowany przez właściciela i odliczenie podatkowe, jako właściciel domu kończysz płacąc mniejsze podatki.
Ustawa Hillena
Możesz zapłacić więcej podatków od dochodu, jeśli nie płacisz żadnych lub niewielkie odsetki. Dzieje się tak w przypadku, gdy masz niewielkie zadłużenie w domu (zadłużenie w domu to kredyt, który zaciągnąłeś na zakup, utrzymanie lub remont domu), a kapitał domowy jest wyższy niż obliczona ulga podatkowa.
Gdy zadłużenie w domu właściciela jest niewielkie lub nie ma go wcale, jako właścicielowi domu i tak przysługują odliczenia opisane w ustawie Hillena. Zazwyczaj odliczenie to wynosi tyle, ile różnica między kosztami uzyskania przychodu - takimi jak odsetki - a ryczałtem za dom zajmowany przez właściciela. Jest to ważny element w zeznaniu podatkowym, co oznacza, że na końcu nie płacisz podatków od ryczałtu mieszkaniowego właściciela domu.
Odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego i koszty uzyskania przychodu
Po dodaniu ryczałtu na dom zajmowany przez właściciela przychodzi kolej na odliczenie odsetek hipotecznych. Należy pamiętać, że można odliczyć te odsetki tylko od zadłużenia w domu zajmowanym przez właściciela. Czyniąc to, istnieją również określone warunki dotyczące daty zaciągnięcia kredytu hipotecznego:
1. Kredyt hipoteczny zaciągnięty po 1 stycznia 2013 r.
Jeśli po 1 stycznia 2013 r. zaciągnąłeś kredyt hipoteczny rentowy lub liniowy, masz prawo do odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego. Przy tym obowiązują specjalne zasady spłaty, jeśli jest to pierwszy kredyt hipoteczny zaciągnięty po tej dacie:
- Maksymalny okres kredytowania wynosi 30 lat
- Musi to być hipoteka liniowa lub rentowa
Innymi słowy, nieoprocentowane kredyty hipoteczne nie są objęte tym programem!
2. Kredyt hipoteczny zaciągnięty przed 1 stycznia 2013 r.
W przypadku, gdy zaciągnąłeś kredyt hipoteczny na mieszkanie przed 1 stycznia 2013 r., możesz nadal korzystać z odliczenia od kredytu hipotecznego w latach pozostałych.
Takie rozwiązanie znane jest również jako prawo przejściowe. Zasadniczo oznacza to, że dla Twojej osobistej sytuacji nie musisz brać pod uwagę zasad spłaty z nowej wytycznej.
Przepisy te wchodzą jednak w życie, gdy:
- Remontujesz dom i ubiegasz się o wyższy kredyt hipoteczny
- Przeprowadzasz się i potrzebujesz nowego lub wyższego kredytu hipotecznego
Uwaga: Prawo przejściowe wygasa, jeśli sprzedasz swój obecny dom, a następnie wynajmiesz inny dom lub mieszkanie, nie kupując nowego domu najpóźniej w następnym roku kalendarzowym i nie zaciągając tym samym nowego długu domowego w ramach programu owner-occupied home.
Odsetki i koszty dodatkowe podlegające odliczeniu
Odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego jest dobrym narzędziem dla właścicieli domów, aby płacić mniejsze podatki. Jednak wbrew powszechnemu przekonaniu, nie musi się to wiązać z odliczonymi odsetkami hipotecznymi.
W rzeczywistości możliwe jest również odliczenie odsetek od innych bieżących kredytów, gdy dotyczą one i stanowią część zadłużenia właściciela domu. Dobrymi przykładami są:
- Odsetki od kredytu na remont lub utrzymanie domu
- Koszty związane z rezygnacją z praw najmu
- Opłaty za pośrednictwo hipoteczne
- Opłaty za przeniesienie do innego dostawcy usług hipotecznych
- Opłaty notarialne za sporządzenie aktu notarialnego
- Opłata za wniosek NHG (National Mortgage Guarantee)