DNB: Ceny domów spadną w 2023 r., ożywienie spodziewane w 2025 r.

Perspektywy dla rynku mieszkaniowego w Holandii pokazują, że De Nederlandsche Bank (DNB) spodziewa się korekty cen domów w dół o 5,1% w 2023 r. w porównaniu z rokiem poprzednim. Korekta ta jest niższa niż wcześniejsza prognoza z grudnia ubiegłego roku. Przewiduje się również spadek w 2024 r., ale z mniejszym spadkiem o 3,8% w porównaniu do tego roku. DNB przewiduje jednak, że ceny domów wzrosną po tym okresie.

Zgodnie ze scenariuszem DNB oczekuje się, że cena domu na koniec przyszłego roku będzie o około 10 procent niższa niż jej szczyt w 2022 roku. Biorąc pod uwagę gwałtowny wzrost cen domów w ostatnich latach, jest to stosunkowo niewielki spadek. Chociaż DNB przyznaje, że spadające ceny mogą stanowić zagrożenie dla gospodarstw domowych, nie oczekuje się, że ochłodzenie rynku mieszkaniowego stworzy ryzyko dla stabilności finansowej.

Niższe ceny domów z powodu rosnących stóp procentowych

Ochłodzenie rynku mieszkaniowego objawiło się spadkiem liczby transakcji i niższymi cenami. Zjawisko to można przypisać głównie wzrostowi oprocentowania kredytów hipotecznych. Podczas gdy w czerwcu ubiegłego roku można było zaciągnąć 10-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu na poziomie 2,88%, obecnie oprocentowanie to oscyluje wokół 4,02%. Wynikające z tego wyższe miesięczne koszty prowadzą do mniejszej przestrzeni finansowej przy zakupie domu.

Oczekuje się, że wyższe stopy procentowe nie zmienią się w najbliższym czasie, chociaż średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych nieznacznie spadło w ostatnich tygodniach. Banki centralne, takie jak EBC, wielokrotnie podnosiły kluczowe stopy procentowe w ostatnich miesiącach w ramach walki z inflacją. Kontrolowanie gwałtownych wzrostów cen, które są widoczne podczas zakupów, okazuje się wyzwaniem.

Oczekuje się, że ceny mieszkań wzrosną w 2025 r.

Po 2024 r. DNB spodziewa się ożywienia cen nieruchomości. Ożywienie to nadal będzie wykazywać niewielki wzrost o 0,2% w 2025 roku. Powodem tego oczekiwania jest w szczególności ożywienie dochodów gospodarstw domowych. Ponadto istnieją inne czynniki wspierające ceny nieruchomości:

• Niskie bezrobocie: Bezrobocie jest na historycznie niskim poziomie. W rezultacie wiele osób jest zatrudnionych, a stosunkowo duża liczba gospodarstw domowych ma wystarczające dochody, aby kupić własny dom.
• Ograniczone nowe budownictwo: Budowa nowych domów boryka się z trudnościami. Instytut Ekonomiczny Budownictwa (EIB ) obawia się, że w tym roku zostanie oddanych do użytku około 6,5% mniej nowych domów w porównaniu do 2022 roku. W przyszłym roku spadek będzie jeszcze większy i wyniesie 8 procent. Zamiast pożądanych 100 000 domów, wybudowanych zostanie tylko 66 000. To znacznie mniej niż potrzeba, aby zaspokoić popyt. Brak podaży obniża ceny domów.
• Nadwyżka wartości domów: Pomimo spadających cen domów, niektórzy właściciele domów mają nadwyżkę wartości swojego obecnego domu. Ta nadwyżka wartości może zostać wykorzystana przy zakupie kolejnego domu, co może zrównoważyć efekt wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych.

Przyczyny niższych nowych budów i opóźnień w budowie

DNB wskazuje na spowalniający wpływ przepisów azotowych na budowę nowych mieszkań. Ważnym aspektem jest to, że deweloperzy stoją w obliczu rosnących kosztów budowy. Zarówno materiały budowlane, jak i finansowanie nowych projektów budowlanych stały się droższe. Co więcej, potencjalni nabywcy nie stoją już w kolejkach po nowe mieszkania, co zwiększa ryzyko tymczasowych pustostanów dla deweloperów.